Nan giải chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

Trước khi Luật Kinh doanh (BĐS 2014 có hiệu lực, Nhà nước mới chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS. Nhưng từ 1/7/2015, đã cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS cho chủ đầu tư khác tiếp tục đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS cho biết, việc chuyển nhượng dự án, đặc biệt là chuyển nhượng một phần dự án vẫn là một vấn đề nan giải.

Nhiều năm trước, Công ty L.V.A đã thực hiện đầu tư xây dựng một phần dự án tại huyện Nhà Bè (Tp.HCM). Dự án này đã được UBND huyện Nhà Bè phê duyệt, đã có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, doanh nghiệp cũng đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật tương ứng, đã được UBND Tp.HCM chấp thuận đầu tư và đã có quyết định giao đất thực hiện dự án

Tuy nhiên, do chủ đầu tư dự án đang gặp khó khăn về tài chính, chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (cụ thể là chưa đóng thuế chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án). Vì vậy, để chủ động và nhanh chóng thực hiện thủ tục xin cấp và bàn giao giấy chủ quyền nhà cho khách hàng, Công ty L.V.A đã có văn bản gửi lên Sở Tài nguyên – Môi trường TP xin hướng dẫn về thủ tục đóng thuế cho một phần dự án và tách phần dự án công ty này đầu tư. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên – Môi trường vẫn chưa đồng ý.

Lãnh đạo một doanh nghiệp cho hay, do thị trường BĐS giai đoạn trước gặp khó khăn nên dự án của công ty ông cũng bị “đắp chiếu” suốt 6 – 7 năm nay. Khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc trở lại, công ty lại không còn đủ năng lực thực hiện, nợ nần chồng chất. Vì vậy, doanh nghiệp muốn chuyển nhượng bớt một phần (đất sạch, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước) của dự án cho đối tác khác tiếp tục triển khai. Tuy nhiên, việc này vẫn không thực hiện được vì còn nhùng nhằng thủ tục do dự án vẫn chưa đền bù xong và còn nợ tiền sử dụng đất.

Không riêng gì các dự án chưa triển khai hoặc còn dang dở, qua tìm hiểu của phóng viên, nhiều công ty BĐS hiện cũng đang có nguyện vọng được “chẻ nhỏ dự án” dù đã bán hết sản phẩm cho khách hàng. Tại quận 9, có không ít chủ đầu tư trước đây xin thực hiện dự án đất nền với quy mô lên tới hàng chục ha. Sau khi có quyết định giao đất, có quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500, chủ đầu tư đã “xẻ” ra từng khu nhỏ hơn và giao cho các công ty khác đầu tư hạ tầng, bán sản phẩm BĐS ra thị trường. Khách hàng mua đất nền từ các công ty đầu tư thứ cấp này hầu hết đều rơi vào cảnh mòn mỏi chờ cấp sổ đỏ và sổ hồng. Có dự án người dân đã xây nhà ở cả chục năm nay nhưng vẫn không ai có sổ đỏ, nguyên nhân chính là do chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất. Do vậy, các công ty đầu tư thứ cấp đều muốn tách thành dự án riêng biệt để chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước và thực hiện trách nhiệm đối với khách hàng.

Nhiều dự án BĐS rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan vì không thể chuyển nhượng từng phần dự án. Ảnh: M.TUẤN

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường TP cho biết, đến nay Sở mới chỉ biết có Công ty L.V.A xin tách một phần dự án. Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai, Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS, để được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, dự án phải đáp ứng điều kiện: Dự án đã được phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt; dự án hoặc phần dự án định chuyển nhượng đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính; trường hợp muốn chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS thì chủ đầu tư phải xây dựng xong các công trình hạ tầng tương ứng với tiến độ dự án; dự án không có tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; dự án không có quyết định thu hồi đất, thu hồi dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nếu có vi phạm trong quá trình thực hiện dự án thì phải chấp hành xong quyết định xử phạt; bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai dự án theo đúng quy định.

Ông Nguyễn Toàn Thắng cũng cho biết, trước khi được Nhà nước giao đất thực hiện dự án, chủ đầu tư phải lập dự án, được chấp thuận, phê duyệt theo đúng quy định, nên khi chuyển nhượng một phần dự án, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện phần dự án nhận chuyển nhượng theo các nội dung được phê duyệt chứ không được lập thành dự án độc lập (mất thêm thủ tục, thời gian, chi phí cho nhà đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước).

Tuy nhiên, tiền sử dụng đất đã được xác định cho dự án theo mục đích, cơ cấu sử dụng… thì chủ đầu tư phải nộp xong mới được cấp giấy chứng nhận, sau đó mới được phép chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác. Ông Nguyễn Toàn Thắng khẳng định, việc tách dự án là không có căn cứ (vì dự án đã được phê duyệt) và Sở cũng không ủng hộ việc này vì lý do khi lập quy hoạch dự án đã xem xét đến những yếu tố kết nối hạ tầng dự án với hạ tầng chung của khu vực cũng như những chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, các hạng mục công trình hạ tầng xã hội (trường học, công viên, trạm y tế…).

Nếu như tách nhỏ dự án BĐS, thường những vị trí tốt sẽ được đầu tư trước, phần còn lại sẽ chậm triển khai thực hiện (đầu tư theo dạng da báo), điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bản thân những người nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình trong phần dự án được đầu tư xây dựng trước (vì các công trình hạ tầng khác vẫn chưa được đầu tư), cơ sở hạ tầng dự án sẽ không đồng bộ, dẫn đến phá vỡ quy hoạch… Ngoài ra, khi lập dự án, chủ đầu tư cũng đã xác định được năng lực thực hiện, từ đó xác định được quy mô và tiến độ dự án, cơ quan nhà nước cũng đã thẩm định, phê duyệt dự án nên không thể có chuyện lập dự án quy mô lớn, sau đó cắt nhỏ ra để chuyển nhượng kinh doanh, phần hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội lại chậm đầu tư xây dựng.

(Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính) 

Nguồn bài viết: Nan giải chuyển nhượng một phần dự án bất động sản